Tlos dueños de Las casas de playa de un millón de dólares no son un electorado político particularmente comprensivo. Los conservadores se burlan de ellos como élites costeras (literalmente); los progresistas exigen desembolsar más impuestos. Ambos partidos aceptan felizmente sus contribuciones de campaña, pero pocos miembros del Congreso derraman lágrimas por la difícil situación de los barones de la zona ribereña, y menos aún están dispuestos a librar una pelea pública en su nombre.
Robert Menendez, el senador principal de Nueva Jersey, es uno de esos valientes legisladores. Menéndez lidera la oposición a una póliza única en su tipo que obligaría a los propietarios con propiedades más cercanas al agua a pagar más por el seguro federal contra inundaciones. El esquema de precios, conocido como Clasificación de riesgo 2.0, se desarrolló por primera vez bajo la administración de Obama, pero la administración de Trump retrasó su implementación. Ahora representa uno de los cambios más progresistas que el presidente Joe Biden puede hacer sin una nueva aprobación del Congreso: al revisar las primas en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, el gobierno puede, simultáneamente, calcular los riesgos que plantea el cambio climático y corregir las desigualdades históricas en las que millones de propietarios de viviendas de bajos ingresos han subsidiado esencialmente la protección contra inundaciones para sus vecinos mucho más ricos.
En el centro de la lucha están las cuestiones de quién puede vivir junto al agua y quién debe asumir la carga de los costos que aumentan con el nivel del mar. Se calcula que los 13 millones de personas que residen en la llanura aluvial designada oficialmente se dividen entre los que pueden comprar casas caras frente al mar y los consignados a vivir en áreas bajas y menos deseables porque eso es todo lo que pueden pagar. Algunas de las personas más afectadas por las grandes tormentas recientes han sido comunidades vulnerables en Nueva Orleans; Port Arthur, Texas, en las afueras de Houston; y barrios pobres en los lugares más lejanos de la ciudad de Nueva York. El sistema actualizado de seguro contra inundaciones está diseñado para ayudar a esas poblaciones, pero en las comunidades costeras de todo el país, la incertidumbre sobre los nuevos precios está extendiendo el temor de que, por muy bien intencionadas que sean, la política de la administración exacerbará la desigualdad de la vida frente a la playa, expulsando a los propietarios de viviendas más sensibles. a subir las tarifas de los seguros.
Los grupos ambientales y nacionales de la industria inmobiliaria y de seguros han aplaudido el nuevo sistema, que entró en vigor en octubre para las nuevas pólizas de seguros y entrará en vigor la próxima primavera para las renovaciones. Ha generado críticas predecibles de los republicanos en estados costeros como Florida, Louisiana y Mississippi, que se ven empapados anualmente por huracanes y tormentas tropicales. Pero los legisladores que luchan más duro para bloquear el cambio son demócratas como Menéndez, que por lo demás apoyan la lucha contra el cambio climático y la desigualdad de la riqueza.
Según la clasificación de riesgo 2.0, casi una cuarta parte de los 3.4 millones de asegurados del país en viviendas unifamiliares pagarían menos por el seguro contra inundaciones, la primera vez en los 53 años de historia del programa federal que el costo de cualquier póliza realmente ha bajado. La mayor parte de los propietarios vería un aumento modesto, hasta $ 10 por mes, aproximadamente equivalente a lo que hubieran pagado con el sistema anterior. El 11 por ciento restante de los clientes vería aumentos más sustanciales que se agravarían durante varios años. Algunos propietarios terminarían pagando miles de dólares más al año por el seguro contra inundaciones, y un porcentaje mayor de ellos vive en estados como Nueva York y Nueva Jersey, donde las propiedades costeras son más caras.
“Lo que vamos a tener es un shock de tarifas”, me dijo Menéndez en una entrevista telefónica. “Eso va a sacar a los asegurados del programa, y el seguro consiste en distribuir el riesgo entre el grupo más amplio de personas”. El senador por tercer mandato, junto con una coalición bipartidista de legisladores de los estados costeros, instó a la administración Biden a retrasar la implementación de la Clasificación de riesgo 2.0. Ha propuesto una legislación para limitar los aumentos anuales de las primas del seguro contra inundaciones en un 9 por ciento; el máximo actual es del 18 por ciento para las residencias principales y del 25 por ciento para las segundas residencias. Menéndez y sus aliados también están considerando un esfuerzo del Congreso para bloquear la política como parte de la próxima legislación de financiación del gobierno que Biden no tendrá más remedio que firmar. “Tenemos todas las opciones sobre la mesa”, dijo. La coalición costera que ahora dirige Menéndez ha flexionado su poder sobre el programa de inundaciones antes: Hace una década, el Congreso promulgó reformas que resultaron en tasas de seguro más altas, solo para revertirse dos años después bajo presión política.
Durante años, el tosco sistema para calcular las primas por inundaciones no hizo distinción entre casas lujosas que estaban directamente sobre el agua y pequeñas chozas a una milla tierra adentro. “Condujo a un sesgo en contra de las viviendas de menor valor”, me dijo Laura Lightbody, directora de una iniciativa de riesgo de inundaciones en Pew Charitable Trusts. “Esas casas de menor valor y menor riesgo a menudo pagaban demasiado, y las casas de mayor riesgo no pagaban lo suficiente”. Según la clasificación de riesgo 2.0, los precios pueden ser mucho más precisos, teniendo en cuenta factores como el riesgo de inundación específico de una casa y su costo de reemplazo.
Como todos los buenos políticos, los críticos de la clasificación de riesgo 2.0 no se presentan a sí mismos como campeones de los ricos. Los electores que afirman proteger no son la élite costera, sino los ciudadanos de clase trabajadora de ciudades del interior como Paterson, Nueva Jersey, que se encuentra a media hora en automóvil al norte de Newark. “Solo nos preocupa que esto vaya a ser un desastre para estas familias trabajadoras de clase media”, me dijo el representante Frank Pallone, demócrata de Nueva Jersey y presidente progresista del Comité de Energía y Comercio de la Cámara de Representantes. “Quieren algún tipo de garantía de que las primas no van a subir”.
Para la administración Biden, sin embargo, los demócratas de Nueva Jersey están librando una pelea curiosa. Más propietarios de viviendas en Paterson, por ejemplo, verán primas más bajas como resultado de la calificación de riesgo 2.0 en lugar de un aumento en los costos. Lo mismo ocurre en todo el país. “No se puede simplemente ignorar eso”, me dijo David Maurstad, quien dirige el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de FEMA. A nivel nacional, dijo, solo 3,500 propietarios verán aumentos en las primas de más de $ 100 por mes, y esas casas están valoradas en más de $ 1 millón.
Menéndez también quiere proteger a esas personas, porque en la costosa Nueva Jersey, ser propietario de una casa de un millón de dólares no significa riqueza extrema. El estado tiene uno de los porcentajes más grandes de viviendas valoradas en más de $ 1 millón, y el precio medio de la vivienda está muy por encima del promedio nacional. En ese sentido, la batalla por el seguro contra inundaciones se asemeja al debate entre los demócratas sobre la deducción de impuestos estatales y locales, o SALT. Los legisladores de Nueva Jersey, Nueva York y otros estados con altos impuestos han exigido que el Congreso reviva la exención fiscal, que los republicanos destruyeron bajo el presidente Donald Trump, a pesar de que sus mayores beneficiarios serían los millonarios. Menéndez me dijo que está acostumbrado a esos ataques. “La gente quiere decir que esto es para los ricos. Lo dirán pase lo que pase, pero no sé qué es lo rico para ellos ”, dijo. “¿Es rica una casa de $ 400,000? ¿Es una casa de medio millón de dólares? ¿Es una casa de un millón de dólares? No sé. Pero en Nueva Jersey, muchas familias de clase media viven en hogares que estoy seguro de que otros considerarían ricos “.
Los opositores al proyecto de ley que propusieron Menéndez y Pallone señalan que limitaría los aumentos de tarifas incluso para las segundas viviendas; los demócratas sostienen que muchos de sus electores que poseen casas de vacaciones las han heredado y se verían obligados a vender si sus tarifas de seguros se dispararan.
La administración Biden argumenta que si legisladores como Menéndez logran retrasar el nuevo sistema de precios, los mayores perdedores serán los propietarios de viviendas de menores ingresos, quienes se perderán los ahorros de primas reducidas. Pero para los partidarios de la clasificación de riesgo 2.0, la perspectiva más preocupante es que cumple su promesa de un programa de seguros más justo, y los estadounidenses más ricos ganan de todos modos.
Jody Stewart es dueño de una casa en la costa de Nueva Jersey, pero no es una mansión y ella no es millonaria. Vive junto a una bahía en la península de Mystic Island, una comunidad de casinos a unos 40 minutos en coche de Atlantic City. Stewart y su esposo, un jubilado, reconstruyeron su casa de 1,300 pies cuadrados — “solo un lugar pequeño”, me dijo, valorada en alrededor de $ 350,000, después de que Sandy la destruyera. Stewart no ha recibido su aviso de renovación del seguro contra inundaciones y no sabe cuál será su nueva tarifa; La decisión de la pareja de construir su casa en una plataforma elevada después de la tormenta les ha permitido ahorrar dinero en primas. Pero le preocupa que los aumentos de la tasa, ya sean modestos o más sustanciales, aceleren una tendencia en la que las personas más ricas que construyen casas dos o tres veces más grandes que las de ella están reemplazando a la comunidad que había vivido en Mystic Island durante décadas. “Solo verá que la gente de la clase trabajadora deja de pagar el seguro”, me dijo Stewart. “Simplemente van a dejar de fumar, o se van a ir de sus hogares porque no pueden pagarlo”.
Stewart ahora trabaja para un grupo de defensa de sobrevivientes de tormentas conocido como New Jersey Organizing Project. “No digo esto con amabilidad o cariño”, comenzó Stewart. “Nos estamos hundiendo. Estamos a la vanguardia del cambio climático ”.
El cambio climático es el principal factor que complica el debate sobre el seguro contra inundaciones, y el nuevo esquema permite al gobierno advertir mejor a las personas sobre el creciente riesgo de vivir en una zona de inundaciones y obligarlas a asumir una mayor parte de la carga financiera para hacerlo. “El cambio climático está provocando que las inundaciones se vuelvan más comunes y más frecuentes, lo que significa que más personas se encontrarán en riesgo”, me dijo Joel Scata, abogado de agua y clima del Consejo de Defensa de los Recursos Naturales. “Y las tarifas del seguro federal contra inundaciones ya están aumentando”.
Demócratas como Menéndez y Pallone han respaldado acciones agresivas para abordar el cambio climático, tanto apoyando los esfuerzos para desacelerar su ritmo como para desarrollar la resiliencia en áreas de alto riesgo. La súper tormenta Sandy devastó Nueva Jersey y dejó a los propietarios que luchaban por obtener pagos de las compañías de seguros frustrados con FEMA y el programa de seguro contra inundaciones. “Desafortunadamente, la mayoría de la gente no confía en FEMA ni en el gobierno”, dijo Stewart. Más recientemente, las inundaciones torrenciales causadas por la tormenta tropical Ida sorprendieron tanto a Nueva Jersey como a Nueva York, que no estaban preparadas para los daños.
Los críticos de las subidas de tipos dicen que son particularmente injustas para las personas que ya han sido víctimas de tormentas con tanta frecuencia durante la última década. Pero los defensores del nuevo sistema argumentan que los oponentes simplemente intentan hacerlo en ambos sentidos. “No se puede decir que el cambio climático está agravando este riesgo y luego suponer que el riesgo se abarata. Eso es un pensamiento hipócrita ”, dice Roy Wright, quien dirigió el programa federal de seguro contra inundaciones cuando los funcionarios comenzaron a desarrollar la Clasificación de riesgo 2.0 hacia el final de la administración Obama.
La pregunta más desconcertante, una que FEMA no se atreve a enfrentar, es si la política del gobierno debería desalentar activamente el desarrollo y la compra de viviendas en áreas bajo la mayor amenaza del cambio climático. “En algún momento, los miembros del Congreso y los formuladores de políticas tienen que tomar una decisión sobre cómo abordar el aumento del nivel del mar y el cambio climático, y no continuar permitiendo que las personas vivan y se desarrollen en estas áreas de alto riesgo”, dijo Lightbody.
Maurstad me dijo que la intención de la clasificación de riesgo 2.0 no era desalentar el desarrollo en ninguna parte. Pero la política ya está teniendo un impacto en el mercado de bienes raíces en las comunidades costeras de Nueva Jersey, me dijo Robert White, presidente de la asociación de agentes de bienes raíces del estado. White, que es un corredor en una ciudad costera en la costa de Jersey, me dijo que aunque las nuevas tarifas no obstaculizaban las compras de viviendas de gama alta, estaban poniendo precios a las personas de las casas de gama media a medida que los compradores potenciales veían el costo de las inundaciones. seguro agregado a su hipoteca. “Lo vemos todos los días”, dijo White. Se requiere un seguro contra inundaciones para las viviendas que tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal en áreas de alto riesgo. Los compradores que pueden pagar sus casas sin pedir un préstamo pueden optar por renunciar al seguro contra inundaciones; Los compradores súper ricos que gastan $ 3 millones en efectivo por una casa en la playa saben que pueden permitirse reconstruir desde cero si su casa es destruida, o si están mejor equipados para manejar costos de seguro más elevados.
El resultado final, temen los críticos de la clasificación de riesgo 2.0, es una costa que es aún más exclusiva refugio para los muy ricos de lo que es ahora. “Van a construir propiedades gigantescas, lo que no ayuda al medio ambiente. Simplemente estás aburguesando a nuestras comunidades ”, dijo Stewart. Una de las razones de Menéndez para mantener bajos los aumentos de las primas, incluso para los ricos y los propietarios de casas de vacaciones, fue evitar que huyeran del programa federal de seguros; otros legisladores han citado una proyección de que hasta 900.000 asegurados dejarán de utilizar su seguro contra inundaciones durante los próximos años debido a los aumentos de tarifas, lo que pondrá en peligro la solvencia del programa.
La administración de Biden cuestiona estas afirmaciones. Maurstad, prediciendo que las listas del programa de seguro contra inundaciones crecerán en lugar de reducirse en los próximos años, dijo que la capacidad del gobierno para comunicar mejor el riesgo de inundaciones ayudaría a demostrar la necesidad de comprar cobertura. Pero fue menos optimista sobre la cuestión de cuán ampliamente accesible debería ser el paseo marítimo. Maurstad dijo que había visto demasiadas familias sin seguro cuyas casas y vidas habían sido destrozadas por las tormentas. “No me parece que sea una buena política pública”, dijo, para alentar a “aquellos que son menos capaces de recuperarse después de grandes desastres” a vivir en áreas de riesgo. En la era del cambio climático, en otras palabras, las playas deben seguir siendo un patio de recreo para los ricos, ahora más que nunca.