ADU consejos para los residentes de Los Ángeles

Ahora que la crisis de la vivienda en California ha hecho de la densidad una virtud, la posibilidad de construir unidades de vivienda accesorias, o ADU, en parcelas unifamiliares está abriendo una nueva forma de vida para muchos residentes de Los Ángeles.

Pero la construcción de una ADU no es fácil, con numerosos retrasos de permisos, dolores de cabeza y sorpresas. “Las ADU son complicadas y requieren experiencia profesional para resolver estratégicamente una serie de cuestiones complejas”, dice la arquitecta Melissa Shin, que ha construido varias ADU en Los Ángeles. Entre los dilemas más comunes figuran los planos de planta compactos y difíciles, las condiciones complicadas del solar, el cumplimiento de los códigos, los requisitos de planificación, las conexiones y mejoras de los servicios públicos y sanitarios.

El Times ha presentado una amplia gama de residentes de Los Ángeles que han construido pequeñas casas en sus parcelas unifamiliares para dar cabida a hijos adultos discapacitados, padres ancianos, hijos y nietos, inquilinos y las exigencias de trabajar desde casa.

Animados por sus experiencias, compartieron algunas lecciones que aprendieron por el camino, con aportaciones de los arquitectos y diseñadores que les ayudaron.

1. Decide cómo vas a utilizar la ADU

En ¿lo primero que hay que tener en cuenta al construir una ADU? Tener una idea clara del camino a seguir, dice Monica Higgins, antigua agente inmobiliaria reconvertida en jefa de obra certificada. Higgins aconseja a los propietarios que piensen por qué quieren una ADU, su situación actual y sus objetivos a un año vista. A continuación, es el momento de averiguar lo que necesita para llegar del punto A al punto B.

La propietaria y diseñadora Samantha Karim, que añadió una ADU de dos plantas en 2020 por 186.000 dólares, sugiere empezar con una lista de deseos. “¿Vas a alquilarlo, usarlo como oficina en casa, habitación de invitados, estudio de yoga, hogar para padres ancianos, un pequeño negocio en casa? Tienes que saber primero cómo piensas utilizar el espacio antes de empezar a meterte por el agujero de gusano de Pinterest”, dice Karim.

“No tengas miedo de pedir ayuda”, añade Higgins. “He conocido a tantos propietarios que parecen tener miedo de tomar la decisión de construir una ADU porque no están familiarizados con el proceso y no quieren que se aprovechen de ellos. Trabaje con asesores que quieran educarle sobre el proceso de ADU para que esté empoderado y no indefenso, especialmente cuando algo no sale según lo planeado.”

La creación de una casa que te haga sentir bien pasa por imaginarte a ti mismo en un escenario de vida concreto, dice la diseñadora Amy Shock, que diseñó una ADU en Echo Park y una casa en un parque de caravanas en Ojai. “El mejor resultado es cuando el propietario es capaz de imaginarse viviendo allí y puede adaptar la casa a sus necesidades”, dice Shock. “Cuando la gente se imagina viviendo en una ADU, se genera un diálogo rico y productivo que llega a ser muy específico. Se convierte en el mismo proceso de diseño que se podría tener con una casa a medida más grande.”

2. Contratar a un arquitecto

Un buen diseño tiene un valor incalculable. Karim dice: “Paga a un arquitecto por un buen diseño y tendrás menos errores de diseño. No construirías tu propia casa sin un arquitecto, así que ¿por qué perder de vista un buen diseño con tu ADU?”.

3. Utilice el “método FLAT”

Higgins desarrolló el método FLAT para ayudar a guiar el proceso de ADU. Es el siguiente

• Finduzca la elegibilidad. Quiere saber qué se puede construir en su lote. Además, los principales cambios a las leyes de California ADU entró en vigor el 1 de enero, incluyendo permitiendo ADUs para ser más alto y más cerca de las líneas de propiedad. Si no se le permitió construir lo que quería antes, es posible que pueda hacerlo ahora. Revise su proyecto ADU propuesto.

• Lista tus prioridades. A menos que usted esté viviendo el estilo de vida de los ricos y famosos, todo lo que desea para su ADU no puede estar en su presupuesto. Establecer lo que debe tener frente a lo que le gustaría tener le ayudará a desprenderse de lo que no le merece la pena.

• Aevalúe su presupuesto. Tu objetivo es terminar lo que empiezas. Elabore un presupuesto realista que incluya los costes previos a la construcción, como arquitectos, ingenieros y otros asesores, así como los permisos. Además, no olvide incluir entre un 10% y un 15% de imprevistos. Dependiendo de la antigüedad y el estado de la casa, puede justificarse un 20% o más. Por último, asegúrese de contar con financiación suficiente para completar el proyecto.

• Ttómese tiempo para planificar. Si no tiene un plan bien pensado antes de que empiece la construcción, su proyecto puede verse condenado a sufrir cambios innecesarios. A menudo, las órdenes de cambio son el resultado de que los propietarios empiecen un proyecto sin un plan.

4. Aproveche al máximo su pequeño plano

El arquitecto Alexis Navarro aconseja a los clientes “aprovechar al máximo los metros cuadrados de la ADU, siempre que esté dentro de sus posibilidades”.presupuesto, ya que una vez construido, está hecho y el espacio adicional no será rentable”.

Higgins está de acuerdo. “No subestimes la planificación del espacio”, dice. “La distribución de tu ADU importa, así que pon la función por delante de la forma. Evita el error de centrarte en hacer que tu ADU sea bonita mientras pasas totalmente por alto la cantidad de almacenamiento o el número de enchufes necesarios o no tienes en cuenta el tamaño de los muebles.”

Hablando de almacenamiento, Navarro dice: “Nunca hay suficiente”. Entre los trucos que hay que tener en cuenta se incluye el uso de un panel de acceso para el almacenamiento por encima del techo; bajar los techos en espacios no habitables como escaleras, baños y lavaderos; y añadir almacenamiento por encima de los armarios en condiciones de techo catedral.

Los techos abovedados y una cierta variedad en la altura del techo son excelentes maneras de hacer que las habitaciones pequeñas parezcan más grandes.

5. Construir una ADU es como construir una casa

A pesar de su pequeña huella, la construcción de un ADU es “lo mismo que la construcción de una casa nueva, en su mayoría comparten los mismos costos, plazos y complejidad”, dice el arquitecto John Bertram, quien agregó una pequeña sala de recreo inspirado en Richard Neutra detrás de su casa de Silver Lake. “Aconsejo a las personas que están explorando la construcción de un ADU que los beneficios son en gran parte en una relajación de las restricciones de zonificación con respecto a los contratiempos de construcción y estacionamiento.” En situaciones en las que un garaje se está convirtiendo en un ADU, un montón de desafíos pueden surgir porque la estructura existente nunca fue diseñado para ser habitable, dice. “En muchos casos, el hecho de que ya exista una estructura no se traduce en un ahorro de costes significativo”.

6. Atención a las normas de alquiler

Algunos propietarios se sorprendieron al enterarse de que su vivienda unifamiliar -y no sólo la ADU- se considera ahora vivienda multifamiliar y entra dentro del ámbito de aplicación de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres (RSO) de la ciudad, una ley que limita los aumentos de alquiler y restringe los desahucios. Tal sorpresa puede estar justificada dado que en Los Ángeles las viviendas unifamiliares no están cubiertas por el control de alquileres. Esto podría ser problemático para los propietarios que quieran vivir en su ADU y alquilar la casa principal.

“La gente debería tener los ojos bien abiertos antes de construir”, dice Karim. “Sabía que la ADU estaría sujeta a la RSO, pero no sabía que la casa principal también lo estaría. Esto no es lo ideal para nuestra familia, ya que no podemos alquilar a corto plazo nuestra casa principal cuando viajamos.”

“Mi vivienda unifamiliar está ahora sometida tanto a la ordenanza de estabilización de alquileres (RSO) como al programa de aplicación sistemática de códigos (SCEP) de la ciudad”, dice Mona Field, que reconvirtió su garaje de Eagle Rock para alojar a su hija, su yerno y su nieto.

Se espera que los propietarios registren sus viviendas de alquiler, paguen tasas e informen de las vacantes. Field afirma que esto no disminuye el valor de poder proporcionar una vivienda asequible a su familia, pero reconoce que la burocracia municipal puede ser un engorro. “Me llevó horas averiguar de qué me estaban hablando, por qué les debía dinero y cómo responder a su papeleo”, dice.

7. Tenga en cuenta a sus vecinos

Sé amable con los vecinos, dice la arquitecta Isabelle Duvivier, que diseñó una ADU con ventanas elevadas que dan a un olmo chino y otros árboles para dar intimidad a los vecinos. “Diseña el edificio para minimizar la altura y la pérdida de sol hacia las estructuras adyacentes”.

Dado que las ADU pueden construirse donde antes no se permitían las viviendas, existe potencialmente “un impacto exterior sobre los vecinos adyacentes en lo que respecta a la privacidad”, dice Bertram. “Sugiero encarecidamente a los clientes que tengan en cuenta e intenten respetar la intimidad de sus vecinos. Aquí es donde creo que un buen diseño puede tener el efecto más positivo (o menos negativo). Vivimos en comunidad y por eso tenemos que llevarnos bien”.

8. Los problemas con los servicios públicos causan retrasos

Antes de empezar a construir, asegúrate de que un inspector del departamento de servicios públicos confirma que no hay problemas eléctricos relacionados con la unidad, dice Chantal Arnoult, que añadió una ADU de dos plantas en su patio trasero de Mar Vista. Las servidumbres del Departamento de Agua y Electricidad de Los Ángeles se encuentran en muchos patios traseros y su aprobación puede llevar varios meses y retrasar considerablemente la obtención de permisos (y el inicio de la construcción).

La gente a menudo no tienen en cuenta el hecho de que los nuevos hogares deben sentarse cinco a seis pies horizontales de las líneas eléctricas. “Las ADU suelen estar más cerca de las líneas eléctricas, por lo que hay que obtener la aprobación del LADWP, que ahora mismo está desbordado de ADU”, dice Duvivier.

9. Las zonas de la Ordenanza de Preservación Histórica presentan retos únicos

Los distritos históricos como South Pasadena, Hancock Park y Windsor Square pueden plantear problemas específicos a las ADU, por lo que es importante ponerse en contacto con las HPOZ (Historic Preservation Overlay Zone).personal lo antes posible para asegurarse de que cualquier requisito especial se entiende bien y se aplica correctamente.

10. Pedir puertas y ventanas el primer día

Debido a problemas en la cadena de suministro y a los costes de los materiales, las ventanas y puertas tardan muchos meses en entregarse. Además, Arnoult recomienda encargar un minisplit de aire acondicionado y calefacción con mucha antelación para que la instalación no retrase el proyecto.

11. Los impuestos sobre la propiedad subirán

Sus impuestos subirán significativamente si usted construye una ADU. Si esto le preocupa, llame al departamento de impuestos de la ciudad para obtener una estimación. Field dice que sus impuestos sobre la propiedad subió cuando su adición fue reevaluado, pero cree que el aumento era razonable dado lo mucho que el ADU añade al valor de su propiedad. Con las tasas de impuestos a la propiedad por lo general alrededor de 1,25% en todo el estado, un ADU valorado en $ 200,000 aumentará su factura anual de impuestos por $ 2,500.

12. Aproveche los incentivos de eficiencia energética

Rion Nakaya, que construyó una ADU para alojar a su madre en South Pasadena, recomienda aprovechar los créditos fiscales federales para la energía solar residencial. “Incluir paneles solares en los planos de construcción (con la instalación antes de se cierren las paredes) es más eficiente y accesible que añadirlos más tarde”, dice. “Considera la tecnología de bomba de calor eléctrica, como un minisplit de refrigeración/calefacción, así como encimeras y cocinas de inducción sin gas”.

Del mismo modo, asegúrate de contar con planes de aguas grises y pluviales para que la fontanería y el paisajismo se integren desde el principio. “Los sistemas de aguas grises de duchas y lavaderos pueden regar el jardín durante todo el año, ahorrando agua y dinero”, dice Nakaya. “Calcular el agua de lluvia potencial de los tejados, evaluar la topografía para evitar inundaciones o agua estancada cerca de la estructura y dirigir el agua de lluvia a las raíces de las plantas con cuencas, cunetas y desagües franceses son inversiones inteligentes y de bajo mantenimiento”.

13. Contrata a contratistas autorizados que hagan el trabajo ellos mismos

Hemos descrito un montón de glamurosas remodelaciones de garajes con final feliz, pero también las hay de pesadilla. Para evitar escollos en la construcción, recurra a contratistas locales con licencia y referencias sólidas que hagan el trabajo ellos mismos y no utilice subcontratistas sin licencia.

El arquitecto Bertram lo resume: “¡No hay nada mejor que un buen contratista y nada peor que uno malo!”.

Otros consejos son:

• Consigue la información de contacto del inspector municipal asignado a tu proyecto.
• Asista a las inspecciones municipales y tome notas.
• Obtenga plazos por escrito semanalmente sobre el trabajo a realizar.
• Compruebe la estructura del tejado para evitar goteras durante las primeras lluvias. Si tiene dudas sobre el tejado durante la construcción, póngase en contacto con el Departamento de Construcción y Seguridad de Los Ángeles y solicite una inspección. Si quieres ir un paso más allá, la National Roof Certification and Inspection Assn. recomienda contratar a un inspector de tejados autorizado, que emitirá un informe detallado por escrito previo pago.

14. Invierta en un estudio de viabilidad de la ADU

Higgins dice que este estudio, que suele costar entre 5.000 y 7.000 dólares, “puede ayudar a evitar escollos, ya que descubrirá cuestiones desconocidas, como gravámenes, problemas de zonificación, servidumbres o contratiempos que podrían afectar negativamente a su proyecto”. Permite reunir información y debatir cambios importantes sin comprometerse con el proyecto, añade, y “reduce las alternativas, ofrece recomendaciones sobre el plano y un presupuesto preliminar, lo que permite tomar una decisión más informada sobre la mejor manera de proceder.”

15. Intentar proteger los árboles maduros

Proteja los árboles maduros y tenga cuidado al excavar alrededor de sus raíces, dice Duvivier. “Los árboles añaden valor a la propiedad, reducen los costes de refrigeración, proporcionan intimidad, frenan y ayudan a absorber el agua de lluvia, sirven de hábitat a pájaros y mariposas y ayudan a la salud mental”.

Si no hay árboles maduros, deje espacio en los patios laterales o trasero para árboles jóvenes. Plante árboles de hoja caduca en el lado sur de la estructura y de hoja perenne en el norte. Siembra plantas autóctonas de California siempre que puedas e intenta no cubrir demasiado la propiedad con hormigón, que contribuye a crear un efecto de “isla de calor” en Los Ángeles, donde el calor extremo se considera un peligro para la salud pública. Durante la construcción, ayuda no amontonar material bajo las copas de los árboles.

16. Diseña pensando en el sol

Ten en cuenta la orientación del sol (especialmente la orientación sur en el sur de California) para disminuir el uso de aire acondicionado y calderas, aconseja Navarro. “Diseña pensando en el sol”, dice Duvivier. Las grandes ventanas de las habitaciones orientadas al sur absorberán el calor del sol y mantendrán las habitaciones calientes en invierno,mientras que la adición de un gran voladizo ayudará a mantener las habitaciones frescas en verano. La abundancia de luz natural es esencial para que los espacios pequeños parezcan más amplios. Navarro recomienda utilizar claraboyas o túneles solares en forma de cúpula para dejar pasar la luz al interior y maximizar el tamaño de las ventanas para obtener más luz.

17. Los costes aumentarán

La gente debe esperar que las estimaciones de costes originales aumenten, dice Field. “No importa lo cuidadosamente que planifiques, siempre hay algún fallo que va a costar más de lo que habías previsto”. Asegúrate de tener dinero suficiente para lo inesperado.

“Pensé que podríamos hacerlo por 100.000 dólares”, dice Nicole Fitzgerald de la ADU de 290 pies cuadrados que ella y su marido Rick Steil construyeron detrás de su casa de Pacific Palisades. “Pero una vez que dispusimos todo lo que queríamos, estaba claro que no iba a funcionar. Los servicios suponían un gran gasto. Tenían que abrir zanjas en el camino de entrada para llegar al garaje”. Cuando la ADU se terminó en agosto de 2021, después de ocho meses, la pareja acabó pagando más del doble de lo que habían previsto: 250.000 dólares.

18. Considerar más densidad

En zonas que permiten residencias múltiples, como R-3, puede ser mejor para los propietarios agregar una unidad adicional en lugar de una ADU, dice Novarro. “En lugar de ser una residencia unifamiliar con un ADU, será un dúplex”, dice Navarro. “Esto parece ser tasado en un valor más alto, lo que dará al propietario más equidad.”

19. Incluir espacio de vida al aire libre

Si la ADU se va a utilizar principalmente como vivienda de alquiler, considere la posibilidad de proporcionar algún espacio privado exterior. Navarro cerró la entrada a la ADU de su propiedad de tres unidades en el este de Los Ángeles para crear un espacio privado al aire libre para sus inquilinos.

20. Los permisos pueden tardar meses

Según Shin, la tramitación de los permisos de construcción -que afectan a todo, desde el saneamiento hasta las normas de zonificación- puede ralentizar las cosas. “Llevan más tiempo y algunos tienen que hacerse en persona. Eso es sólo para la ciudad de Los Ángeles”, dice Shin. “El condado de Los Ángeles tiene retrasos de hasta seis meses. Un simple ADU puede tardar un año en pasar la revisión del plan”.

21. 21. Paciencia

Las ADU son una inversión a largo plazo. “No recuperan esa inversión hasta pasados varios años, pero en general añaden un valor significativo a una propiedad si se hace de forma correcta y legal”, afirma Navarro.