Christian Mendez 
Una vez visto como la sentencia de muerte para los barrios unifamiliares en California, una nueva ley destinada a crear más dúplex en lugar ha hecho poco para fomentar la construcción en algunas de las ciudades más grandes del estado, según un nuevo informe publicado el miércoles.
La Ley 9 del Senado se presentó hace dos años como una forma de ayudar a resolver la grave escasez de vivienda en California, permitiendo a los propietarios convertir sus casas en dúplex en una parcela unifamiliar o dividir la parcela por la mitad para construir otro dúplex para un total de cuatro unidades. La ley entró en vigor a principios de 2022.
El proyecto de ley recibió apoyo bipartidista y encendió un intenso debate entre sus partidarios, que dijeron que el SB 9 era una herramienta muy necesaria para añadir opciones de vivienda para los californianos de ingresos medios, y los críticos, que la criticaron como una política radical de talla única que socavaba el control del gobierno local.
Hasta ahora, ninguno de los dos argumentos ha resultado ser cierto.
En 13 ciudades del estado, los proyectos del SB 9 son “limitados o inexistentes”, según un nuevo estudio del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de Berkeley.
El informe se centró en las ciudades consideradas zonas de alta oportunidad para dúplex porque han informado de un aumento significativo en la construcción de unidades de vivienda accesorias – también conocido como pisos de abuelita, casitas o ADU – en los últimos años y tienen propiedades unifamiliares disponibles para posibles lotes divididos. Las ADU son pequeñas viviendas independientes que suelen construirse en los patios traseros de viviendas unifamiliares ya existentes.
Las ciudades incluyen: Anaheim, Bakersfield, Berkeley, Burbank, Danville, Long Beach, Los Ángeles, Sacramento, San Diego, San Francisco, San José, Santa María y Saratoga.
A finales de noviembre se habían presentado 282 solicitudes para proyectos SB 9, y sólo 53 habían sido aprobadas. Según el informe, Los Ángeles recibió la mayor parte de las solicitudes, 211, y se aprobaron 38. San Francisco recibió 25 solicitudes y aprobó 38. San Francisco recibió 25 solicitudes y aprobó cuatro, mientras que San Diego recibió siete y no aprobó ninguna.
Tres ciudades recibieron una solicitud, y en Bakersfield, Danville y Santa María no se presentó ninguna.
Las solicitudes de división de parcelas parecen ser incluso menos populares que las de construcción de dúplex. El informe señala que sólo se han presentado 100 solicitudes, de las cuales 28 han sido aprobadas.
David García, director de políticas del Centro Terner, dijo que la nueva ley sólo está en su primer año de aplicación y que se le debería dar más tiempo antes de juzgarla como ineficaz. Pero añadió que los legisladores deben considerar si el SB 9 necesita retoques.
“No parece que el proyecto de ley del Senado 9 en su primer año se ha traducido en cantidades muy significativas de nuevas viviendas”, dijo García. “En casi todas partes, la actividad de la Ley 9 del Senado es muy marginal. Es inexistente en algunos lugares “.
Los propietarios de viviendas en este momento tienen un tiempo más fácil la construcción de un ADU que un dúplex, gracias a las leyes locales y estatales que han facilitado las barreras a la construcción en los últimos años, dijo García. Tomó varias rondas de la legislación para ver el desarrollo productivo ADU, y lo mismo será probablemente cierto para SB 9 proyectos, agregó.
El informe sugirió la reducción de las tasas asociadas con el nuevo desarrollo, o la adición de normas más uniformes para los proyectos SB 9 para asegurar que los gobiernos locales no pueden adjuntar criterios subjetivos que desalientan las solicitudes, tales como los requisitos de diseño arquitectónico o normas estrictas de jardinería. También propuso revisar el mandato de que los propietarios de viviendas que dividan sus parcelas deban vivir en una de las unidades durante al menos tres años, una concesión clave que los legisladores hicieron para reducir la oposición de las organizaciones preocupadas por el aburguesamiento.
Presidente del Senado Pro Tem Toni Atkins (D-San Diego), autor de la legislación, dijo SB 9 fue “nunca la intención de ser una solución de la noche a la mañana a nuestra escasez de vivienda.”
“Siempre dijimos que no todos los propietarios de viviendas sería capaz, o quiere, utilizar las herramientas proporcionadas por el proyecto de ley en el primer día”, dijo Atkins en un comunicado. “Subdividir un lote, o incluso sólo la adición de un ADU, es una gran inversión. Este proyecto de ley nunca fue pensado para ser un enfoque de mazo – que estaba destinado a aumentar la oferta de vivienda con el tiempo, y como el conocimiento de la ley aumenta y más propietarios tienen la capacidad de abrazar las herramientas, estoy seguro de que vamos a ver resultados.”
García y otros expertos en vivienda señalaron que la lentitud de los avances también podría atribuirse a los efectos de la pandemia del COVID-19, cuando los precios de los materiales de construcción se dispararon y los propietarios y compradores se enfrentaron a una gran incertidumbre en el mercado. A ello siguieron una inflación y unos tipos de interés elevados.
Aunque el informe ofrece a los legisladores una instantánea limitada de cómo ha funcionado hasta ahora el SB 9, el estado estáTambién se espera disponer de datos más sólidos este verano.
Sin embargo, cualquier intento de modificar la SB 9 este año seguramente reavivará la oposición de muchas de las docenas de ciudades y asociaciones de vecinos que intentaron bloquear su aprobación en 2021. Desde entonces, algunas ciudades han hecho todo lo posible para evitar la aplicación de la ley, incluido el suburbio de Silicon Valley de Woodside, que se declaró santuario del puma e invitó a una severa advertencia de cumplimiento por parte de la oficina del fiscal general del estado.
Matthew Lewis, portavoz de California YIMBY, una organización de defensa de la vivienda que apoyó la SB 9, dijo que podría valer la pena volver a la mesa de dibujo para asegurarse de que los gobiernos locales están haciendo lo que pueden para aliviar las cargas al desarrollo de dúplex.
“La realidad es que la gente seguirá el camino de menor resistencia para construir la casa que quiere. Y si todavía hay mucha resistencia a SB 9 – que creo que es – entonces estamos recibiendo lo que cabría esperar”, dijo Lewis. “Así que a medida que aprendemos acerca de lo que está funcionando y lo que no, creo que siempre estamos dispuestos a volver atrás y mejorar la legislación.”
