Hector Gallego 
En octubre, los tipos de interés hipotecarios superaron el 7% por primera vez en dos décadas, el último hito alcanzado este año en medio de una escalada de los costes de endeudamiento.
Pero los compradores potenciales de vivienda pueden haber notado algo diferente recientemente: Los tipos están bajando.
El jueves, el gigante hipotecario Freddie Mac informó de que la media de un préstamo hipotecario fijo a 30 años cayó por sexta semana consecutiva, alcanzando el 6,27% para la semana que terminó el miércoles.
Para los compradores que el año pasado disfrutaron de tipos del 3% o inferiores, el cambio puede parecer menor. Pero las caídas pueden equivaler a cientos de dólares menos gastados en los pagos mensuales y algunos expertos dicen que hay señales crecientes de que las tasas pueden no subir mucho a partir de aquí y podría caer aún más.
“Es muy probable que hayamos visto el techo” de los tipos hipotecarios, dijo Keith Gumbinger, vicepresidente de la firma de investigación HSH.com.
Los tipos han bajado del 7% porque hay indicios de que la inflación puede haber tocado techo tras dos informes de precios al consumo mejores de lo esperado, según los analistas.
Dado que las hipotecas se agrupan y se venden en el mercado secundario, los inversores en esas hipotecas quieren un mayor rendimiento -un tipo de interés más alto- cuando la inflación empeora y erosiona cada vez más el valor de sus inversiones.
La expectativa de que las medidas de la Reserva Federal para controlar la inflación provoquen una recesión también ha contribuido a bajar los tipos hipotecarios, debido a la complicada interacción de cómo reaccionan la Reserva Federal y los inversores ante las recesiones económicas.
Por ahora, el tipo hipotecario medio actual del 6,27% es más del doble del 3,05% de un año antes, pero inferior al máximo del 7,08% alcanzado en octubre y noviembre.
Estos cambios significan que alguien que obtenga el tipo medio y pague un 20% de entrada por una casa de 800.000 dólares pagaría ahora 1.576 dólares más al mes que hace un año, pero 343 dólares menos que cuando los tipos alcanzaron su máximo este otoño.
Con un panorama de préstamos algo mejor, unido a unos precios de la vivienda que han bajado algunos puntos porcentuales en los últimos meses, algunos compradores de vivienda han vuelto al mercado.
Está lejos de ser una inundación.
Redfin agente Gregory Eubanks dijo que está escribiendo algunas ofertas más y cerca de 20 personas se pasearon por su reciente casa abierta para una casa de $ 950,000 en el barrio de Mid-City de Los Ángeles.
Estimó que era aproximadamente el doble del tráfico que habría visto cuando las tasas fueron superiores al 7% y aproximadamente la mitad de lo que habría esperado a principios de año.
Del mismo modo, un índice de Redfin de la demanda de los compradores de vivienda, que realiza un seguimiento de las solicitudes de servicios de Redfin, es un 10% desde finales de octubre, pero casi un 30% menos que el año pasado.
“Hemos visto un poco de resurgimiento”, dijo Eubanks. “Pero hay ese choque de pago que todavía está ocurriendo. “
Algunos economistas esperan que los tipos bajen el próximo año, aunque los costes de endeudamiento pueden zigzaguear en su descenso en respuesta a las condiciones económicas.
Según una encuesta de Zillow a casi 100 expertos, el 68% dijo que no cree que el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años vaya a subir por encima del 7% en ningún momento durante los próximos dos años. La estimación media de los analistas, en esa encuesta de diciembre, era que los tipos promediaran exactamente el 6% a finales de 2023, 0,27 puntos porcentuales menos que hoy.
Gumbinger dijo que cree que los tipos oscilarán entre el 6,875% y el 5,875% en 2023, con muchos altibajos intermedios a medida que el mercado hipotecario reaccione a los diversos informes económicos.
Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate.com, cree que los tipos bajarán al 5,25% a finales del año que viene. Pero advirtió que si “la inflación vuelve a subir, es probable que ocurra lo mismo con los tipos hipotecarios.”
“Hemos sido engañados por la inflación en múltiples ocasiones, pensando que había quedado atrás y resulta que no es así”, dijo.
¿Un ejemplo?
Después de que los tipos se acercaran al 6% en junio, los signos de débil crecimiento económico y las expectativas de que la inflación se enfriaría hicieron bajar los costes de endeudamiento, y los tipos cayeron por debajo del 5% a principios de agosto.
Después, a medida que la economía y la inflación se mostraban resistentes, los tipos iniciaron su marcha ascendente por encima del 7%.
Los compradores y vendedores de viviendas dependen en gran medida de la evolución de los costes de financiación.
Los precios de la vivienda han bajado recientemente -alrededor de un 6% desde mayo en el condado de Los Ángeles-, en gran parte porque el aumento de los tipos ha mermado el poder adquisitivo de la gente.
Esos descensos aún no han compensado el aumento de los tipos.
Si alguien comprara hoy una vivienda con el precio típico, seguiría teniendo que pagar una hipoteca mensual más alta que si hubiera comprado la vivienda con el precio típico en el pico de precios de mayo, ya que los tipos hipotecarios eranmás bajo entonces, según un análisis de Zillow que suponía un 20% de entrada en ambos casos.
Si los precios siguen cayendo, o los tipos hipotecarios bajan aún más, la cuota mensual típica podría caer por debajo del nivel de mayo.
Una advertencia: si los tipos bajan, podría limitarse la caída de los precios, ya que los compradores podrían permitirse más.
Aunque es difícil predecir lo que vendrá después, los economistas afirman que es dudoso que los tipos vuelvan a caer al 3% o menos en un futuro próximo.
Esto se debe, en parte, a que estos tipos tan bajos fueron el resultado de una política monetaria extremadamente laxa durante el apogeo de la pandemia, algo que, según los expertos, la Reserva Federal no volverá a hacer aunque la economía entre en recesión.
“Recuerden, tenemos que [such low rates] en las condiciones más extraordinarias”, dijo Gumbinger.
