Alfonso Esteban 
El principal propietario y gestor de viviendas subvencionadas de Skid Row se encuentra al borde del colapso financiero y busca un salvavidas para mantener abiertas sus puertas a más de mil inquilinos con bajos ingresos.
Skid Row Housing Trust, pionero en el movimiento de décadas de antigüedad para revivir el envejecimiento del centro de bienes raíces como viviendas para personas sin hogar, ha estado trabajando con otros proveedores de vivienda para hacerse cargo de sus 29 edificios, cerca de la mitad de los cuales han entrado en mora.
En una serie de reuniones celebradas el martes para informar al personal sobre los inminentes cambios de la organización, la directora ejecutiva interina, Joanne Cordero, trató de asegurar a los 165 empleados que otras organizaciones filantrópicas y de vivienda están interviniendo para garantizar que su trabajo continuará y que nadie perderá su hogar.
“Todo el mundo se está uniendo para ayudar a resolver esto y apoyar a los residentes”, dijo Cordero a The Times en una entrevista.
“No vienen a apoyar al Trust, vienen a apoyar a los residentes. Nadie desea que ninguno de nuestros alojados se quede sin vivienda.”
Varios grupos filantrópicos -entre ellos la Fundación Weingart, la Fundación Hilton y Cedars-Sinai- se han comprometido a aportar cientos de miles de dólares para mantener a flote la agencia mientras trabaja para desprenderse de sus propiedades.
La desaparición de Skid Row Housing Trust pone de manifiesto la vulnerabilidad del modelo de vivienda del que fue pionera.
Durante más de tres décadas, el Fideicomiso ha sido un pilar de la comunidad de vivienda sin fines de lucro de Los Ángeles, la construcción y gestión de casi 2.000 unidades de edificios de ocupación de residencia única y viviendas de apoyo permanente.
“Skid Row Housing Trust no sólo es una institución en la región por proporcionar viviendas muy necesarias a personas marginadas, sino que también ha liderado la creación de una norma de viviendas de apoyo permanente”, afirmó Miguel Santana, presidente y director ejecutivo de la Fundación Weingart, que aportó 200.000 dólares a finales del año pasado para ayudar a mantener la solvencia de la organización. La Fundación Hilton y la rama filantrópica del Cedars-Sinai también donaron 250.000 y 150.000 dólares, respectivamente, para ayudar al Trust a mantenerse a flote a corto plazo.
“Su presencia en Los Ángeles es significativa”, dijo Santana. “Han sido defensores de la preservación de la vivienda para las personas que más lo necesitan. Así que es lamentable que se ha llegado a este punto con sus finanzas en el que no son capaces de mantener la amplitud de los activos que tienen.”
Pero varios años de déficit de hasta 14 millones de dólares al año, según sus propias declaraciones financieras, dejaron a la organización en apuros para pagar a los empleados y las facturas básicas.
En los últimos años, la agencia ha dado un giro hacia la nueva construcción, construyendo edificios arquitectónicamente llamativos que mejoraban el skid row. Ha completado tres proyectos con alrededor de 250 unidades, utilizando fondos de la Proposición HHH, el bono de vivienda de $ 1,2 mil millones aprobado por los votantes de la ciudad de Los Ángeles en 2016.
Pero una cartera dominada por edificios de la primera mitad del siglo XX se volvió cada vez más difícil de mantener. A medida que las necesidades de mantenimiento superaban los ingresos, cientos de unidades permanecían en condiciones inhabitables después de que los inquilinos se fueran, creando un círculo vicioso de alquileres decrecientes. La ocupación de sus edificios ha descendido hasta el 78%, según Cordero.
Skid Row Housing Trust fue creada por un grupo de activistas en 1989 para evitar que estos edificios fueran derribados y convertidos en oficinas o viviendas menos asequibles. El resultado fue la compra y renovación de más de una docena de estos moteles residenciales en Skid Row y sus alrededores.
Mantener estos edificios en buen estado y garantizar que los residentes dispusieran de unidades habitables eran propuestas difíciles y costosas.
“Hay residentes que tienen algún tipo de crisis y destruyen su unidad”, dijo Cordero, tratando de resumir el reto de la gestión de estos edificios, incluso en los mejores tiempos. “Y entonces averiguamos cómo conseguirles los servicios que necesitan y luego vuelven, y destruyen la nueva unidad en la que se han metido, y luego destruyen la tercera unidad”.
“Son problemas reales… nuestro nivel de ocupación es probablemente el más bajo que ha habido en mucho tiempo.”
Una serie de cambios de liderazgo, incluidos tres directores generales, y un éxodo de talento siguieron a la jubilación en 2018 de su visionario fundador Mike Alvidrez. Estos dejaron a la agencia mal equipada para el tipo de reestructuración necesaria para mantenerla a flote. Las divulgaciones financieras publicadas en su sitio web muestran que el Fideicomiso en 2018 tuvo alrededor de $ 21,67 millones en ingresos y $ 39 millones en gastos.
“Fue esta batalla constante con la disminuciónrecursos para averiguar qué podíamos hacer por las personas que vivían o trabajaban en los edificios”, dijo un antiguo empleado, que habló bajo condición de anonimato porque no quería poner en peligro las relaciones en la comunidad de viviendas.
Cordero, que asumió el cargo de CEO en otoño de 2022, se negó a hablar sobre la situación financiera actual de Trust o explicar los detalles específicos de los déficits de años anteriores. En 2020, sin embargo, los documentos en el sitio web de la organización muestran que Trust tuvo alrededor de $ 28 millones en ingresos y $ 41 millones en gastos.
El verano pasado, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado y el Departamento de Vivienda de Los Ángeles, que tienen notas sobre las propiedades más antiguas, comenzaron a presentar avisos de incumplimiento, dijo un funcionario de vivienda de la ciudad.
A finales de año, la situación financiera de la agencia llegó a tal crisis que las organizaciones filantrópicas tuvieron que intervenir para garantizar que pudiera hacer frente a las nóminas.
Los actuales dirigentes del Trust decidieron que la mejor forma de garantizar la estabilidad de las personas que viven en los 29 edificios de su propiedad era buscar proveedores con experiencia en ayudar a personas vulnerables que hubieran estado recientemente sin hogar para que se hicieran cargo de la propiedad y la gestión de los edificios. Ese proceso comenzó en las últimas semanas.
Desde entonces, la agencia ha estado preparando evaluaciones de las necesidades de capital para determinar lo que se necesita para sacar cada edificio de los números rojos y agrupar los rentables con los perdedores de dinero en grupos que esperan sean atractivos para otros proveedores de vivienda.
Pero los funcionarios de Los Ángeles ya han reconocido que el déficit de liquidez debe cubrirse con dinero público porque no es probable que los edificios atraigan capital privado. Gran parte de este apoyo financiero tendría que destinarse a renovar y rehabilitar estos edificios y ponerlos en mejor estado, dijeron estos funcionarios.
Este reto se produce en un momento en el que la ciudad está tratando de ampliar la oferta de viviendas provisionales y permanentes a disposición de las personas sin hogar. Perder unidades o tenerlas vacías no es sostenible, dijeron.
“Sé que participaremos financieramente”, dijo Mercedes Márquez, jefa de Soluciones para la Vivienda y los Sin Techo de Los Ángeles.
“Estamos trabajando intensamente para entender qué es lo que se requerirá para estabilizar esas propiedades de modo que puedan ser transferidas a otros propietarios y gestionadas como viviendas asequibles para personas con ingresos muy bajos.”
Ann Sewill, directora general del Departamento de Vivienda de la ciudad, se hizo eco de esta opinión y afirmó que es probable que tengan que intervenir tanto el Estado como la ciudad, que han prestado dinero para ayudar a construir y mantener estos edificios. Añadió que lo que está ocurriendo ahora -la comunidad de viviendas sin ánimo de lucro uniéndose para hacerse cargo de la gestión de estos edificios- es mucho mejor que una ejecución hipotecaria.
“La idea general es que todo el mundo quiere preservar estos importantes activos de vivienda asequible”, dijo.
“Queremos ayudarles a que nos traigan un plan de rehabilitación que podamos mejorar y ayudar a reforzar”.
Cordero dijo que hay interés en casi todos los edificios y que su organización se ha puesto en contacto con una serie de promotores de vivienda asequible en la región para evaluar su interés.
Uno de los que está examinando algunas de las propiedades es People Assisting the Homeless. Su directora ejecutiva, Jennifer Hark-Dietz, dijo en una entrevista que no estaba segura de cuántas de las propiedades aceptaría su organización.
“No quiero meternos en una situación similar, a la derecha, porque tal vez los ingresos no es capaz de satisfacer las necesidades del edificio”, dijo.
“Creo que tener múltiples proveedores involucrados es probablemente va a ser la ruta más beneficiosa. No estamos pensando en quedarnos con toda la cartera. Creo que sería mucho para una sola entidad”.
Stephanie Klasky-Gamer, presidenta y directora ejecutiva de L.A. Family Housing, una organización sin ánimo de lucro dedicada a la vivienda y los servicios para los sin techo, dijo que el martes había debatido la desaparición de Skid Row Housing Trust con el comité inmobiliario de su junta directiva, en parte porque sirve de advertencia para organizaciones sin ánimo de lucro como la suya, que también poseen y gestionan edificios obsoletos.
Dijo que L.A. Family Housing, que trabaja principalmente en el Valle de San Fernando, está estudiando si podría hacerse cargo de la gestión y la propiedad de al menos uno de los edificios de la confianza en el norte de Hollywood.
“Tienen algunas de las propiedades más antiguas de nuestra industria, y esas propiedades que necesitan ser reinvertidos en una forma significativa”, dijo.
“Tenemos que reconocer lo viejas que son muchas de nuestras carteras, y lo mucho que hay que invertir en esos edificios para queque cumplan las normas de salud y seguridad adecuadas y para que no hundan una organización”.
